Дачи придется выкупать

Это и другие новшества в отношении недвижимости, принятые законодательно, существенно усложнили жизнь россиян. Подробнее о сути вопроса рассказали заместитель главы администрации Новосибирского района Николай Токарев и начальник нормативно-правового отдела ООО «Изыскатель Плюс» Нина Тарасова.
С 1 марта этого года земельные участки, предназначенные для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства и находящиеся на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан, которым такие земельные участки были предоставлены после вступления в силу Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», то есть с ноября 2001 года, будут выкупаться членами некоммерческих объединений граждан за половину кадастровой стоимости. Такие правила выкупа земельных участков установлены федеральным законом и будут юридически закреплены в порядке, разрабатываемом в настоящее время правительством Новосибирской области. Что это значит? Например, рыночная стоимость может составлять 100–200 тыс. рублей, а кадастровая — 700 тыс. рублей. «Не все участки таковы, но есть, — рассказал Николай Токарев. — Кроме того, есть дачные общества с очень высокой кадастровой стоимостью, например «Елочка-2» в Криводановском сельсовете, «Ваганов парк» в Кубовинском. И получается, что кадастровая стоимость не соответствует ее реальной рыночной стоимости. Таким образом, люди, использовавшие с 2001 года земельные участки, вынуждены выкупать их по безумно высокой цене».
Кстати, закон не регламентирует срок, в пределах которого гражданам, являющимся членами некоммерческих объединений, необходимо оформить право собственности на земельные участки. Использование земельных участков возможно и без оформления права собственности, но в таком случае владелец участка не сможет распоряжаться своим имуществом, например взять под него залог, кредит, продать или подарить. «Самые большие сложности ожидают наследников, если собственник умирает, — поясняет ситуацию Николай Токарев. — На их долю придется гораздо больше бумажной волокиты, а в ряде случаев не избежать судебных разбирательств».
«Минимизировать затраты возможно, — включается в разговор Нина Тарасова, — если владелец точно знает, что рыночная стоимость ниже кадастровой. Для этого необходимо воспользоваться услугами оценщика в целях получения документов, подтверждающих реальную рыночную стоимость. На основании таких документов кадастровую стоимость возможно оспорить через комиссию при Управлении Росреестра по НСО или же через суд. В случае положительного решения в кадастр вносятся изменения в части значения стоимости земельного участка».
Отмежуйся от других
Кроме того, в связи с изменениями законодательства появилась еще одна забота — на сей раз владельцев земельных участков, расположенных в пределах квартала, застроенного многоквартирными домами. «Например, — рассказала Нина Тарасова, — ранее образование земельного участка, занимаемого индивидуальным жилым домом и при этом расположенного в пределах квартала, в котором также построен много-квартирный дом, осуществлялось на основании схемы расположения такого земельного участка. С 1 марта же в таком случае, когда в квартале расположен и многоквартирный дом, необходим проект межевания территории на весь квартал. Для самих граждан это не более чем тонкости работы юристов и земельщиков. На деле же подготовка проекта межевания территории и его утверждение по времени занимает в среднем полгода, и стоимость в среднем может составлять от 100 тыс. рублей и более. Заинтересованным лицам в установлении границ земельных участков, расположенных в конкретном квартале, имеет смысл объединяться, — продолжает Нина Тарасова. — Во всяком случае в городе Новосибирске стоимость оформления проекта доходит до 450 тыс. рублей».
Кто хозяин земли?
С 1 марта 2015 года землями, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаются непосредственно органы местного самоуправления поселений — сельские и городские
администрации. Тогда как доходы от той же аренды участков идут в бюджет муниципального района. И тут начинается самое интересное: на местах нет специалистов, а у района нет полномочий. «В Новосибирском районе получилось, что на одной территории мы имеем 18 субъектов, где у каждого свои правила игры, зачастую совершенно не соотносящиеся с федеральным законодательством, — делится Николай Токарев. — Практически в 100% случаев, если с нарушениями разбирается прокуратура, она выносит предписания за нарушения. Так, администрация Толмачевского сельсовета в нарушение закона отказывается предоставлять участки льготным категориям граждан и вести очередь на бесплатное предоставление, Криводановскому сельсовету вынесены предписания об устранении нарушений закона, на Барышевский сельсовет, помимо предписания, также налагается штраф. Доходит до абсурда: ко мне на прием приходят жители района с жалобой, что в сельсовете не могут оказать услугу. Мы, согласно закону, пишем обращения в муниципальное образование, оттуда приходят отписки, которые могут быть различного содержания. Одно из распространенных — то, что районные власти не предоставили сельсовету необходимую документацию. Такие ответы содержат недостоверную информацию. В действительности администрация района направляет в поселения все предусмотренные законом документы, причем во многих случаях для рассмотрения обращения не нужны никакие документы от районных властей, достаточно того, что направляет сам гражданин, обратившийся в сельсовет. При таких обстоятельствах район вынужден обращаться в прокуратуру с просьбой принять соответствующие меры реагирования с целью защиты нарушенных прав жителей».
По мнению Николая Токарева, необходимо соблюдение закона на любой территории. «Эта поправка в закон, касающаяся полномочий распоряжения публичными землями, уже вызвала непонимание и возмущение на местах. Четыре субъекта федерации и депутаты Государственной Думы, являющиеся представителями одной из крупных политических партий, уже выступили с законодательной инициативой в Государственной Думе Российской Федерации, чтобы отменить такую инновацию».

Лидия Фролова