Чей чердак?

Жилой дом – собственность его хозяина, от подвала до чердака. В случае с индивидуальной постройкой ситуация совершенно понятна. Но кому принадлежат нежилые помещения в многоквартирном доме, где хозяев столько же, сколько и квартир?

По закону, свою долю в общем имуществе, то есть в помещениях, которыми пользуются все жильцы, имеет каждый собственник, гласит часть 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Иными словами, покупая квартиру, вы автоматически становитесь совладельцем небольшого кусочка подъездов, коридоров, лифтов, чердаков, подвалов и прочих помещений дома. Вместе с тем, сама по себе эта доля не может быть продана, подарена, сдана в аренду или еще как-то использована, без согласия других жильцов. Тем не менее, нередко случается так, что, например, подвал выбывает из состава общего имущества, потому что там появляется некий коммерческий объект. Зачастую в такой ситуации возникает заблуждение, что отныне подвал собственного дома принадлежит новому собственнику, а не жильцам этого же дома.

Однако, Жилищный кодекс РФ (ч. 4 ст. 37) прямо запрещает разделять право собственности на квартиру и общие помещения. Максимум что может позволить себе коммерсант из вышеописанного примера – долгосрочная аренда, при условии, что свое разрешение даст не меньше 2/3 жильцов. Аналогичным образом, на общедомовом собрании, решается судьба нежилых помещений в доме, где создано ТСЖ или ЖСК.

Таким образом, право собственности на общее имущество дома неразрывно связано с владением квартирой в этом же доме и никак иначе. Единственный вариант стать собственником помещения – купить квартиру в доме и получить право голоса на общедомовом собрании.

Аналогичные положения также закреплены в части 2 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации и в статье 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Впрочем, даже для настоящих хозяев чердаков и подвалов есть границы власти. Так, жильцы не могут пользоваться общими помещениями иначе, чем предусмотрено жилищным и гражданским законодательством.

Самовольное же распоряжение общим имуществом чревато нарушениями правил эксплуатации и безопасности, а значит несет угрозу, в первую очередь – другим жильцам.

Помощник прокурора Новосибирского района

юрист 2 класса Радостев М.В.